Hypothèque

Hypothèque : définition

L’hypothèque est un droit qui permet à un créancier de garantir le remboursement d’une dette. L’hypothèque est dite « sûreté réelle » : elle est placée sur un bien immobilier qui peut être saisi pour rembourser le prêteur lorsque l’emprunteur ne peut pas le faire. Le propriétaire continue à posséder et disposer de l’immeuble.

Dans le cadre du crédit hypothécaire, l’hypothèque est une garantie pour la banque émettrice du prêt. On parle d’hypothèque conventionnée : le prêteur et l’emprunteur décident de l’hypothèque d’un commun accord, et cela est notifié par un contrat.

Fonctionnement de l’hypothèque

Mise en place de l’hypothèque

La mise en place d’une hypothèque a lieu chez le notaire. Avant la signature de l’acte, le notaire vérifie que le bien ne soit pas déjà hypothéqué. La nouvelle hypothèque est publiée au service de la publicité foncière.

Effets de l’hypothèque

Tant que le crédit est remboursé, le propriétaire du bien immobilier en dispose normalement. Mais en cas d’incident de paiement, et après une mise en demeure de payer, le bien peut être saisi et vendu pour indemniser le créancier.

Le créancier dispose des :

• Droit de préférence : du fait de l’hypothèque, il est prioritaire sur d’autres créanciers et sera remboursé en 1er.
• Droit de suite : tant que l’hypothèque est en cours, l’immeuble peut être saisi pour rembourser le créancier, y compris s’il a changé de propriétaire.

Fin de l’hypothèque

L’hypothèque est en place pendant toute la durée du crédit. Elle cesse d’elle-même 1 an après le dernier remboursement, mais n’a plus aucun effet pendant cette période transitoire.

L’hypothèque peut être levée plus tôt en cas de :

• Vente du logement
• Remboursement anticipé du crédit

Il faut alors procéder à la mainlevée de l’hypothèque. Cet acte notarial prouve que le crédit est remboursé et supprime l’hypothèque des registres de publicité foncière.

Le cadre légal de l’hypothèque conventionnelle

En droit français, l’hypothèque est encadrée par le Code Civil. Les articles 2413 à 2424 concernent plus particulièrement l’hypothèque conventionnelle, qui est à différencier de l’hypothèque légale et de l’hypothèque judiciaire. Voici les principaux articles de loi concernant l’hypothèque :

• L’hypothèque est un «  droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation ». Elle est «  indivisible » et reste en place «  dans quelques mains qu’elles passent  », ce qui correspond au droit de suite déjà évoqué. (art. 2393)
• L’hypothèque est possible uniquement sur les biens immobiliers. (art. 2397)
• L’hypothèque conventionnelle peut-être consentie uniquement par les propriétaires «  qui ont la capacité d’aliéner les immeubles qu’ils y soumettent  » (art. 2413).
• Les biens des mineurs, majeurs sous tutelle ou absents ne peuvent pas être hypothéqué, sauf exception. (art. 2415)
• L’hypothèque est obligatoirement enregistrée devant notaire. (art. 2416)
• «  Les contrats passés en pays étranger ne peuvent donner d’hypothèque sur des biens de France, [sauf en cas de] dispositions contraires » . (art. 2417)
• L’acte notarié indique le montant du capital prêté. L’hypothèque concerne également les intérêts du prêt. (art. 2423)